Odziedziczyłeś mieszkanie i chcesz je sprzedać? Zanim umówisz się z kupującym na podpisanie aktu notarialnego, musisz załatwić kilka formalności. Przede wszystkim musisz potwierdzić, że to Ty jesteś spadkobiercą i masz prawo do mieszkania. Potrzebne będą też dokumenty dotyczące samej nieruchomości. Ich dokładny zakres zależy między innymi od tego, czy mieszkanie ma księgę wieczystą, w jaki sposób należało do zmarłego oraz ilu jest spadkobierców. Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku nie musi być skomplikowana. Warto jednak wcześniej sprawdzić, jakich dokumentów będzie potrzebował notariusz. Dzięki temu unikniesz szukania brakującego zaświadczenia tuż przed planowaną sprzedażą.
Czy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie, możesz je sprzedać. Najpierw musisz jednak potwierdzić swoje prawo do spadku. Możesz to zrobić na dwa sposoby. Pierwszym jest akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Drugim – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Jeżeli sytuacja rodzinna jest jasna, a między spadkobiercami nie ma sporu, często można załatwić sprawę spadkową u notariusza. Jeżeli natomiast spadkobiercy spierają się na przykład o to, kto dziedziczy, sprawą może zająć się sąd. Dlatego przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto sprawdzić, czy masz już dokument, który potwierdza Twoje prawo do spadku.
Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży mieszkania ze spadku?
Nie ma jednej listy dokumentów, która pasuje do każdej sprzedaży. Dużo zależy od rodzaju mieszkania i jego sytuacji prawnej. Podstawą jest zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Dzięki temu notariusz może sprawdzić, kto odziedziczył mieszkanie i w jakiej części. Znaczenie mogą mieć również dokumenty dotyczące tego, w jaki sposób zmarły stał się właścicielem mieszkania. Może to być na przykład wcześniejsza umowa sprzedaży, umowa darowizny albo inny dokument dotyczący nabycia nieruchomości. Jeśli sprzedajesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą być potrzebne także dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej. Nie musisz jednak samodzielnie zgadywać, które zaświadczenia będą potrzebne. Przed planowaną sprzedażą skontaktuj się z kancelarią i opisz sytuację mieszkania. Notariusz sprawdzi sprawę i wskaże, jakie dokumenty należy przygotować.
Czy potrzebujesz zaświadczenia z urzędu skarbowego?
Przy mieszkaniu otrzymanym w spadku trzeba również pamiętać o sprawach podatkowych. Przepisy wymagają w określonych sytuacjach przedstawienia notariuszowi zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn. Dokument może potwierdzać między innymi, że spadek korzystał ze zwolnienia z podatku albo że należny podatek został zapłacony. Dlatego warto zająć się tą sprawą wcześniej. Jeżeli odpowiednie zaświadczenie będzie potrzebne do zawarcia umowy, jego brak może przesunąć termin sprzedaży. Nie masz pewności, czy musisz dostarczyć taki dokument? Zapytaj o to kancelarię podczas przygotowywania umowy.
Co zrobić, jeśli mieszkanie odziedziczyło kilka osób?
Często mieszkanie dziedziczy nie jedna osoba, lecz kilka. Może należeć na przykład do rodzeństwa albo do małżonka zmarłego i jego dzieci. Załóżmy, że mieszkanie odziedziczyło troje rodzeństwa. Każda z tych osób ma określony udział w nieruchomości. Jeżeli chcą sprzedać całe mieszkanie jednej osobie, wszyscy współwłaściciele muszą zgodzić się na sprzedaż. Nie zawsze oznacza to, że wszyscy muszą osobiście pojawić się w kancelarii w tym samym czasie. Jeżeli jeden ze spadkobierców mieszka za granicą albo nie może przyjechać, w niektórych sytuacjach może udzielić pełnomocnictwa. Warto wcześniej omówić to z notariuszem. Przy sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo musi mieć odpowiednią formę i treść. Więcej trudności pojawia się wtedy, gdy spadkobiercy nie zgadzają się co do przyszłości mieszkania. Jedna osoba chce je sprzedać, druga zatrzymać, a trzecia oczekuje spłaty swojego udziału. W takiej sytuacji przed sprzedażą całego mieszkania trzeba najpierw rozwiązać sprawę między współwłaścicielami. Czasami potrzebny będzie dział spadku.
Co z księgą wieczystą odziedziczonego mieszkania?
Po śmierci właściciela księga wieczysta może nadal wskazywać jego dane. Spadkobierca powinien zadbać o ujawnienie swojego prawa własności w księdze. Podstawą wpisu może być akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu. Przed przygotowaniem umowy sprzedaży notariusz sprawdzi księgę wieczystą. Zobaczy między innymi, kto figuruje jako właściciel oraz czy w księdze znajdują się hipoteki, służebności lub inne wpisy, które mają znaczenie dla sprzedaży. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie niedługo po zakończeniu sprawy spadkowej, powiedz o tym notariuszowi od razu. Kancelaria podpowie, w jakiej kolejności załatwić formalności.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a podatek dochodowy
Przy sprzedaży mieszkania ze spadku pojawia się jeszcze jedno częste pytanie: czy trzeba zapłacić podatek dochodowy? W przypadku odziedziczonej nieruchomości pięcioletniego okresu nie liczymy od dnia śmierci spadkodawcy. Liczy się okres od końca roku, w którym spadkodawca kupił lub wybudował nieruchomość. Przykładowo rodzic kupił mieszkanie kilkanaście lat temu, a dziecko odziedziczyło je niedawno. Przy ocenie skutków podatkowych sprzedaży znaczenie ma także okres, przez który mieszkanie należało wcześniej do rodzica. To ważne, ponieważ wiele osób zakłada, że po odziedziczeniu mieszkania trzeba czekać kolejnych pięć lat. Nie zawsze tak jest. Pamiętaj też, że podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania i podatek od spadków i darowizn to dwie różne sprawy. Jeżeli masz wątpliwości dotyczące rozliczenia podatku, możesz skonsultować je z doradcą podatkowym albo właściwym urzędem skarbowym.
Jak przygotować się do sprzedaży mieszkania u notariusza?
Nie zostawiaj kompletowania dokumentów na ostatnią chwilę. Najlepiej skontaktuj się z kancelarią jeszcze przed ustaleniem terminu podpisania umowy sprzedaży. Powiedz, że chcesz sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku. Przekaż też podstawowe informacje: kto odziedziczył nieruchomość, czy masz akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu oraz czy mieszkanie ma księgę wieczystą. Na tej podstawie kancelaria będzie mogła ustalić, czego jeszcze potrzebujesz. Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku mogą się różnić w zależności od konkretnej sytuacji. Dlatego lepiej wcześniej ustalić ich zakres z notariuszem, zamiast kompletować dokumenty na własną rękę.
Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku, zacznij od uporządkowania spraw spadkowych. Potrzebujesz przede wszystkim aktu poświadczenia dziedziczenia albo prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. W zależności od sytuacji notariusz może poprosić również o dokumenty dotyczące mieszkania, dokumenty ze spółdzielni oraz odpowiednie zaświadczenie z urzędu skarbowego. Najlepiej skontaktować się z kancelarią przed planowaną sprzedażą. Notariusz sprawdzi sytuację nieruchomości i wskaże, jakie dokumenty przygotować do sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Dzięki temu łatwiej przygotujesz się do podpisania umowy i unikniesz niepotrzebnych opóźnień.
